Propiedades alquiladas en Armenia: qué dice la ley y cómo evitar multas

Con el crecimiento del mercado inmobiliario y el aumento de alquileres a corto y largo plazo en ciudades como Ereván, el gobierno de Armenia ha reforzado los controles fiscales sobre las propiedades alquiladas. A través del Comité de Ingresos del Estado (SRC), se ha recordado recientemente que tanto ciudadanos armenios como extranjeros deben notificar formalmente el alquiler de un inmueble dentro de los cinco días posteriores al inicio del contrato, o enfrentarse a sanciones que pueden alcanzar hasta AMD1 millón en caso de reincidencia.

Los propietarios deben declarar el alquiler ante el fisco en un plazo de 5 días y pagar un 10% de impuesto sobre los ingresos

La normativa aplica a todas las personas físicas que no estén registradas como empresarios individuales y alquilen bienes raíces sin un contrato estatal formalizado. La obligación principal es notificar a la oficina tributaria, presentar la declaración anual del impuesto sobre la renta y pagar el tributo correspondiente antes del 1 de noviembre.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre el alquiler en Armenia?

La legislación fiscal armenia establece que los ingresos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles están gravados con un 10%. Si los ingresos anuales por alquiler superan los 60 millones de drams, se aplica un recargo del 10% sobre el monto excedente. El cálculo se realiza automáticamente al llenar la declaración en línea y puede completarse fácilmente a través del sistema digital de servicios fiscales.

El SRC ha detallado que el proceso varía según la residencia y nacionalidad del propietario, pero en todos los casos es obligatorio contar con un número de registro fiscal (ՀՎՀՀ) y, si corresponde, un número de seguridad social (ՀԾՀ).

Pasos para residentes en Armenia

Los ciudadanos o residentes que alquilan un inmueble deben:

1. Notificar la operación dentro de los 5 días desde el inicio o la rescisión del contrato de alquiler, ya sea en persona o electrónicamente a través del portal www.e-request.am.
2. Obtener un número fiscal (ՀՎՀՀ) adjuntando copia del documento de identidad y número de seguridad social.
3. Presentar la declaración anual en el sistema de personas físicas, usando identificación Yesem, seleccionando el formulario correspondiente y marcando la casilla “No soy declarante según los resultados de 2024” si solo se ha alquilado un inmueble.
4. Pagar el impuesto antes del 1 de noviembre, en efectivo o mediante transferencia bancaria.

Ciudadanos armenios en el extranjero: cómo cumplir desde fuera

Los ciudadanos armenios residentes en el exterior también están obligados a notificar el alquiler a través del mismo portal. La declaración de ingresos puede ser presentada por un apoderado dentro de Armenia, o por el propio contribuyente utilizando identificación electrónica. El pago puede realizarse con tarjeta en AMD desde el extranjero.

¿Qué deben hacer los ciudadanos extranjeros?

Los extranjeros que alquilen inmuebles en Armenia deben:

1. Obtener una tarjeta de no residente, mediante solicitud con copia del documento de identidad.
2. Enviar la notificación a través del portal electrónico y registrarse en el sistema.
3. Si es necesario, obtener una firma electrónica CoSign a través de ekeng.am, aunque esta no siempre es obligatoria.
4. Presentar la declaración y pagar el impuesto de la misma manera que los residentes locales.

Multas por incumplimiento: hasta 1 millón de drams

El Comité de Ingresos del Estado advierte que el incumplimiento de estas obligaciones fiscales conlleva sanciones severas. Si no se notifica la operación o no se paga el impuesto a tiempo, el propietario puede enfrentar multas de hasta el 5% del valor catastral del inmueble (máximo 500.000 drams). En caso de reincidencia, la multa puede duplicarse, alcanzando el 10% del valor catastral (hasta 1 millón de drams).

Estas sanciones no se aplican si el contrato está formalmente registrado o si el contribuyente cumple voluntariamente con la notificación y el pago antes de ser sancionado.

El Estado busca formalizar el mercado inmobiliario

La medida forma parte de una estrategia más amplia del gobierno armenio para formalizar el mercado del alquiler y combatir la evasión fiscal. En los últimos años, el auge de las plataformas de alquiler a corto plazo y la llegada de extranjeros al país tras la guerra en Ucrania y el éxodo de rusos ha disparado los precios y la informalidad en el sector.

Con este nuevo esquema, Armenia busca garantizar que todos los ingresos por alquiler estén sujetos a impuestos y registrados correctamente, promoviendo así una mayor transparencia fiscal.