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Guerra y migración disparan el mercado de alquiler en Armenia y Georgia tras la invasión de Ucrania
Guerra y migración disparan el mercado de alquiler en Armenia y Georgia tras la invasión de Ucrania
Alquileres x3, desplazamientos forzados y miles de rusos llegando al Cáucaso 📈🌍 Armenia y Georgia vivieron un boom inmobiliario inesperado. Hoy los precios bajan, pero no vuelven atrás. El mercado sigue frágil.
En enero de 2022, alquilar un piso en Ereván costaba AMD140.000. Dos meses después, el precio se duplicó. La guerra lo cambió todo. La invasión rusa a Ucrania y la movilización en Rusia desataron una ola migratoria que sacudió el mercado inmobiliario del Cáucaso.
“En marzo ya no vivía allí. El alquiler se había duplicado”, recuerda una residente de la capital armenia en conversación con Lusine Vardanyan de CivilNet. Su caso no fue aislado. Miles de familias vivieron el mismo golpe.
Según el Servicio de Migración de Armenia, en 2022 entraron 1.129.829 ciudadanos rusos y salieron 1.064.680. Muchos llegaron dispuestos a pagar más. El mercado respondió con aumentos de entre dos y tres veces sobre el nivel previo a la guerra.
Desplazamiento de Artsaj y nuevo equilibrio en Ereván
En septiembre de 2023, el ataque de Azerbaiyán contra Artsaj forzó el éxodo de su población armenia. El impacto fue distinto. El mercado ya no vivía el frenesí de 2022.
Nina Gulambaryan, de la agencia “Kentron”, describe 2023 como un año estable. “Hemos intentado trabajar con un enfoque centrado en las personas”, afirmó. Algunos propietarios cedieron viviendas gratis durante un año. Otros redujeron comisiones.
Los alquileres básicos bajaron a 200.000–250.000 drams. En 2022 habían alcanzado 400.000–500.000. En 2025, el número de transacciones cayó un 28,6%. El mercado se enfrió, pero no volvió a los precios prepandemia.
Georgia repite el patrón tras la guerra en Ucrania
En Tiflis y Batumi ocurrió algo similar. El Ministerio del Interior georgiano informó que 35.028 ciudadanos rusos ingresaron entre el 24 de febrero y el 20 de marzo de 2022. Fueron 8.000 más que el mes anterior.
Los alquileres subieron de forma abrupta. En 2024 comenzaron a bajar gradualmente. En 2025, la tendencia continuó. Sin embargo, no regresaron al nivel previo a la guerra.
El economista Giorgi Kishtovani prevé que Tiflis podría recuperar valores anteriores al conflicto. Batumi, en cambio, se mantendría estable.
Mercado regulado en papel, informal en la práctica
En Armenia, el alquiler se rige por el Código Civil. En la práctica, muchos contratos se firman de forma verbal. Esto genera inseguridad jurídica y conflictos.
El registro ante el Comité de Ingresos del Estado permite declarar la operación y pagar un impuesto del 10%. En Georgia, la tasa es del 5% para vivienda residencial. Allí también muchos propietarios informales evitan registrarse.
Kishtovani sostiene que no ve urgente una reforma legislativa en Georgia. Pero reconoce que gran parte del mercado queda fuera del radar fiscal.
Estonia como modelo digital
El caso de Estonia muestra otro camino. Desde 1991, el país digitalizó su administración pública. La e-ID permite firmar contratos con validez legal y conectarlos al sistema tributario.
El inquilino exige contrato porque necesita registrar su residencia y acceder a servicios. El propietario cumple porque sin registro pierde mercado. El control nace desde dentro.
En Armenia y Georgia, el desafío sigue abierto. Los precios bajaron, pero la vulnerabilidad persiste. Si llega otra ola migratoria, el mercado podría volver a tensionarse.
