Inmigrantes provocó recalentamiento en el mercado inmobiliario de Armenia

Por la afluencia de trabajadores migrantes, principalmente de Rusia, según Fitch, provocó un recalentamiento del mercado inmobiliario de Armenia: en la primera mitad de 2023, los precios de las propiedades residenciales aumentaron una media de 10% interanual.

A fines de la semana pasada, la agencia calificadora internacional Fitch elevó la calificación de incumplimiento de emisor a largo plazo en moneda extranjera de Armenia de B+ a BB-. Además, el aumento de calificación se debe al fuerte crecimiento económico. Fitch espera que este impulso continúe a la luz de la afluencia de inmigrantes. 

“Desde el comienzo del conflicto ucraniano en 2022, aproximadamente entre 50.000 y 65.000 inmigrantes de Rusia, Ucrania y Bielorrusia se asentaron en el país. El número de inmigrantes equivale al 2,2% de la población armenia. Esto contribuyó al fuerte crecimiento económico del país de 12,6% en 2022, y Fitch espera que la economía crezca 7,2% en 2023, 5,9% en 2024 y 4,5% en 2025”, dijo la agencia.

Un experto con 30 años de experiencia, el corredor individual Andranik Musheghyan calificó el aumento de los precios de la vivienda como obvio y la situación en el mercado en su conjunto como «anormal». 

Comenta que desde el inicio de la guerra en Ucrania , comenzaron fuertes aumentos en los precios inmobiliarios en el país y una afluencia masiva de inmigrantes. Sin embargo, según el experto, el fenómeno observado también tiene aspectos positivos. Por ejemplo, si antes los ciudadanos que compraron un apartamento de 3 habitaciones en la calle Komitas por US$85.000 podían alquilarlo solo por AMD200.000, es decir, necesitaba 30 años para recuperar su inversión, ahora podía alquilarlo por AMD1,5 millones y recuperarlo en 10 años.

“En otras palabras, las condiciones normales del mercado comenzaron a formarse, cuando el costo del alquiler se volvió proporcional al precio de venta”, dice el experto.

Pese a ello, el crecimiento de la demanda de vivienda en alquiler, califica el experto como «más que evidente». El gobierno logró eliminar todas las deficiencias que caracterizaban al antiguo mercado hipotecario, señaló Musheghyan. Como resultado, los ciudadanos comenzaron a confiar en los bancos, y estos últimos, a su vez, los ciudadanos, dijo, calificándolo como un factor «muy importante» en el mercado.

A pesar de ello, el experto confía en que el aumento de los precios inmobiliarios conducirá inevitablemente a unas tasas de interés hipotecarias más bajas. La demanda de dichos préstamos crecerá, ya que ahora los ciudadanos pueden pagar su deuda sin mucho estrés.

A su vez, el director de la bolsa de bienes raíces, Artem Pribylsky, está seguro de que los principales actores en el mercado inmobiliario son ciudadanos adinerados o extranjeros. Para la mayoría de los ciudadanos del país, el mercado a sus precios actuales es prácticamente inaccesible, dice. Al mismo tiempo, el experto califica de temporal la situación actual del mercado inmobiliario. Señala que con la salida de los inmigrantes, la situación volverá a la normalidad.

El mercado inmobiliario de Armenia

Como informara SoyArmenio, según los últimos datos del Comité Estatal del Catastro Inmobiliario, en mayo de este año el precio promedio de mercado de los apartamentos en Armenia aumentó un 11% anual, alcanzando los AMD127,900 el m2. En Ereván, los precios de los apartamentos en mayo de 2023 aumentaron 7,7 % anual a AMD416,700 el m2. En total, se realizaron 18.176 transacciones inmobiliarias en Armenia en mayo de 2023, 2% más que hace un año. Del total, las operaciones de compraventa representan el 24,3% o 4.408 (con un descenso anual del 13,1%) y las operaciones de alquiler el 5,5% o 1.013 (con un incremento anual del 11,8%).

Cabe señalar que anteriormente, el jefe del Ministerio de Desarrollo Digital de la Federación Rusa, Maksut Shadayev , informó que el programa de «reubicación inversa» para especialistas en TI, que se discutió en el ministerio el año pasado, no era necesario, ya que los especialistas en TI están regresando a Rusia. A fines de mayo, el primer ministro ruso, Mikhail Mishustin, informó que el 85% de los especialistas en TI que habían dejado Rusia anteriormente habían regresado.

Recuerde que desde principios de marzo de 2022, los rusos que se mudaron a Armenia crearon más de 1200 empresas y empresarios individuales. En mayo de 2023, el ministro de Economía armenio, Vahan Kerobyan , informó que desde febrero de 2022, alrededor de 118.000 personas se mudaron a Armenia, de las cuales 68.000 son de etnia armenia y alrededor de 50.000 son representantes de otras nacionalidades. El Ministro enfatizó que muchos de los llegados están considerando la opción de radicarse en Armenia.

Según el gobierno armenio, en 2022 se crearon en la república más de 12.000 nuevas empresas y 25.000 empresarios individuales. El volumen total preliminar de inversiones realizadas se estima en AMD1.688 billones (alrededor del 20% del PIB), y el volumen de inversión extranjera directa alcanzó casi los US$1.000 millones, cifra récord en la historia del país.